La tasación de buhardilla en vivienda plantea particularidades técnicas y jurídicas que deben ser tenidas en cuenta para una correcta valoración. Estos espacios, ubicados bajo cubierta, pueden sumar valor al inmueble o generar controversias si no cumplen con los requisitos normativos.

Por ello, conocer cómo los tasadores evalúan estas superficies, qué rol cumple la sociedad de tasación y qué documentos son necesarios, resulta esencial.

A lo largo de este artículo, se analizarán los criterios que se aplican en estas valoraciones, la jurisprudencia existente, y cómo evitar problemas durante una tasación de vivienda. Y al final, recordaremos que en tasaciones inmobiliarias puede encontrar profesionales especializados en este tipo de inmuebles.

tasación de buhardilla en vivienda

¿Qué es una buhardilla y cómo afecta a la tasación de una vivienda?

Una buhardilla es un espacio habitable o aprovechable ubicado bajo el tejado, común en viviendas unifamiliares o últimos pisos de edificios residenciales. Su tasación depende de múltiples factores: superficie útil real, condiciones de habitabilidad, ventilación, iluminación y si está o no inscrita en el Registro de la Propiedad. No es lo mismo valorar una buhardilla habilitada como dormitorio que una utilizada como trastero. Además, si no figura como parte integrante del inmueble registrado, su valor puede ser excluido parcialmente o totalmente de la tasación.

Sociedades de tasación y valoración de buhardillas: criterios técnicos

Las sociedades de tasación, homologadas por el Banco de España, aplican criterios normativos como los establecidos en la Orden ECO 805/2003. En este marco, no todas las superficies computan por igual. Una buhardilla sin altura libre mínima (habitualmente 2,50 metros) o con ventilación insuficiente no se considera superficie útil a efectos de valoración. Además, si la buhardilla no tiene reconocimiento urbanístico, se podría incurrir en discrepancias con el catastro o con el Registro, lo que complica la valoración.

¿Puede una buhardilla aumentar el valor de la tasación de vivienda?

Sí, siempre que se encuentre legalizada y cumpla con las condiciones técnicas y urbanísticas exigidas. En ese caso, se podrá aplicar el método de comparación, analizando inmuebles similares con buhardilla en la misma zona. Si no existe suficiente evidencia de mercado, la sociedad de tasación puede recurrir al método de coste, valorando la repercusión de dicha buhardilla sobre el conjunto del inmueble.

En ciertos informes, se menciona explícitamente si la buhardilla aporta valor añadido o si queda excluida. Este detalle puede influir de manera significativa si la vivienda se utiliza como garantía hipotecaria. Algunas entidades incluso solicitan una tasación fija para analizar cómo afectaría la presencia de una buhardilla en el valor de mercado del inmueble.

Discrepancias frecuentes: problemas con la tasación de una buhardilla

Uno de los aspectos más recurrentes que genera problemas con la tasación es la falta de correspondencia entre lo construido y lo inscrito. Una buhardilla no legalizada puede ser objeto de exclusión del informe o quedar sujeta a condicionantes como la necesidad de regularización catastral o registral. Asimismo, hay casos donde los tasadores no incluyen su valor por no estar debidamente terminada o por tratarse de un espacio bajo cubierta sin uso definido.

Algunos clientes han registrado problemas con tasación precisamente por incluir buhardillas como superficie útil sin que estas figurasen oficialmente como parte de la vivienda. En estos casos, los informes son rechazados por la entidad bancaria, generando demoras o incluso bloqueos en procesos de compraventa.

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¿Qué documentación debe presentarse para tasar una buhardilla?

Para que la sociedad de tasación valore correctamente una buhardilla, es imprescindible aportar:

  • Escritura y nota simple actualizada.

  • Referencia catastral.

  • Proyecto de obra o legalización si la buhardilla fue habilitada tras la construcción original.

  • Licencia de primera ocupación o certificado de habitabilidad que incluya dicho espacio.

Sin estos documentos, será complicado justificar su inclusión como parte integrante del inmueble a tasar. Aunque en algunos casos pueden incluirse como “dependencias no computables”, esto no aportará valor económico significativo.

La tasación de Gloval y el tratamiento de buhardillas

Gloval Valuarion, una de las más reconocidas en el mercado español, incluye en sus guías internas los criterios aplicables a este tipo de espacios. Según su criterio técnico, una buhardilla debe tener acceso desde el interior de la vivienda, cumplir condiciones de salubridad, y estar registral y catastralmente identificada. Solo así se podrá considerar como parte útil de la vivienda y asignarle un valor proporcional. Este enfoque es similar al que siguen otras entidades presentes en distintos territorios nacionales, como itasacion.com, tasacionpro.com o tasadorfiable.es.

Presencia de buhardillas en zonas urbanas: ¿se valoran igual en todo el país?

No. La valoración de buhardillas puede variar notablemente entre ciudades. En zonas urbanas densas como Madrid o Barcelona, la buhardilla puede representar una ventaja por el aprovechamiento del espacio, mientras que en núcleos rurales su valor añadido puede ser menor. Las sociedades de tasación, presentes en distintos puntos de España, ajustan sus parámetros conforme al mercado local, pero siempre bajo criterios técnicos comunes.

Consejos para propietarios: ¿cómo aumentar el valor de una buhardilla antes de la tasación?

Si desea que su buhardilla sume valor real a la tasación de vivienda, le recomendamos:

  • Verificar su legalidad urbanística y registral.

  • Asegurar su ventilación, iluminación y aislamiento.

  • Evitar compartimentaciones irregulares o usos no permitidos.

  • Incluirla en los planos actualizados del inmueble.

Estas mejoras no solo facilitarán una valoración más favorable, sino que evitarán que se apliquen tasaciones fijas reducidas o que el espacio sea considerado como superficie no útil.

Conclusión

La tasación de buhardilla en vivienda requiere una revisión técnica y documental rigurosa. Su inclusión o exclusión puede alterar significativamente el valor final de la tasación. Por ello, contar con una sociedad de tasación homologada y un profesional que conozca la normativa vigente es indispensable. Recuerde que en tasaciones inmobiliarias puede encontrar un tasador inmobiliario de confianza en cualquier provincia de España, con experiencia en viviendas con buhardilla y otros elementos singulares. Y si desea maximizar el valor de su inmueble, no olvide poner especial atención a cada detalle, especialmente cuando se trata de la tasación de buhardilla en vivienda.

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